Na czym polega umowa o dożywocie?

Umowa dożywocia była w przeszłości jednym z częściej wykorzystywanych narzędzi służących do przekazywania własności nieruchomości najbliższym krewnym, przy zagwarantowaniu sobie miejsca zamieszkania, utrzymania i opieki. Dziś obszar jej stosowania jest zwykle nieco inny i często łączy się z następstwami podatkowymi lub kwestiami spadkowymi. Umowa dożywocia przy przekazywaniu nieruchomości pozwala na uniknięcie konieczności płacenia podatku od spadków i darowizn. Jednocześnie nie daje podstaw, żeby uzyskujący nieruchomość na jej podstawie był zobowiązany do wypłacenia zachowku, co miałoby miejsce w przypadku dokonania darowizny lub dziedziczenia testamentowego. Kwestie związane z umową dożywocia są jednak bardziej złożone i warto zapoznać się z nimi bliżej.

Jaka jest konstrukcja umowy dożywocia i jej geneza?

Możliwości związane z przenoszeniem prawa do nieruchomości – mieszkania, domu, budynku użytkowego czy gruntu, zarówno działek rolnych, leśnych, jak i budowlanych albo rekreacyjnych – kojarzą się zwykle z zawarciem umowy kupna-sprzedaży albo z dokonaniem darowizny. W pierwszym przypadku dotychczasowy właściciel otrzymuje ekwiwalent wartości nieruchomości, zazwyczaj w postaci odpowiedniej kwoty pieniędzy. Przy darowiźnie własność jest przekazywana obdarowanemu bezpłatnie, choć jednocześnie staje się on zobowiązany do udzielania pomocy darczyńcy w razie, gdyby nie był w stanie samodzielnie się utrzymywać. W takiej sytuacji obdarowany musiałby wspierać darczyńcę, przekazując mu świadczenia, pieniądze lub rzeczy aż do wartości darowizny. Darowizna rodzi też określone następstwa, jeśli chodzi o prawa spadkowe. Jeśli obdarowany należy do grona spadkobierców, w niektórych sytuacjach pozostali uprawnieni do udziału w spadku będą mogli żądać zaliczenia wartości dokonanej darowizny do części majątku przypadającej obdarowanemu w wyniku otwarcia spadku. Poza kupnem-sprzedażą i darowizną istnieje również możliwość przekazania nieruchomości na podstawie umowy dożywocia.

Umowa dożywocia należy do jednych ze starszych konstrukcji prawnych i choć przez dłuższy czas była znacznie rzadziej wykorzystywana, to obecnie zainteresowanie nią znowu wzrasta. Umowa dożywocia stanowiła przez wiele lat substytut nieistniejącego wówczas lub funkcjonującego w formie szczątkowej systemu emerytalnego. Skorzystanie z niej pozwalało na uzyskanie dożywotniego utrzymania w zamian za przekazanie własności. Najczęściej była wykorzystywana do sformalizowania aktu przekazania posiadanego majątku swoim dzieciom, zabezpieczając jednocześnie od strony prawnej przed dowolnością przy ocenie tego, jakie świadczenia powinny być oferowane osobie oddającej nieruchomość.

Jakie prawa i obowiązki rodzi zawarcie umowy dożywocia?

Współczesny kształt instytucji dożywocia jest bardzo zbliżony do tego, jaki funkcjonował dawniej. Osoba posiadająca nieruchomość przekazuje swoje prawa do niej wybranej przez siebie osobie, która w zamian podejmuje precyzyjnie określone zobowiązania. Celem zawarcia umowy dożywocia z punktu widzenia posiadacza nieruchomości jest uzyskanie opieki, świadczenia finansowego lub połączenia obu tych elementów w zamian za wyzbycie się własności. Osoba, która podejmuje zobowiązanie płynące z tytułu zawarcia tej umowy, przekazując określone świadczenia w formie określonych kwot, czy też własnego zaangażowania, zyskuje tytuł własności do nieruchomości o zwykle znacznej wartości.

Umowa dożywocia może być zawarta zarówno między osobami, które są ze sobą spokrewnione i łączy je obowiązek alimentacyjny, jak i tymi, które są dla siebie w rozumieniu prawa zupełnie obce. Jej cechą charakterystyczną jest to, że zobowiązania, które będą ciążyły na osobie przejmującej nieruchomość, mogą wynikać z zapisów Kodeksu Cywilnego, jeśli nie zostaną precyzyjnie określone w umowie, albo być ukształtowane w dowolny sposób. Ustalenia między dożywotnikiem, czyli osobą, która przekazuje nieruchomość, a przejmującym są wiążące, co do zakresu świadczeń. Warto jednak pamiętać, że obowiązują tu ogólne zapisy Kodeksu Cywilnego, w tym możliwość uznania za nieważną umowy, która jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, w przypadku, gdyby jej postanowienia w rażący sposób naruszały prawa dożywotnika.

W przypadku, gdy do umowy dożywocia będą stosowane przepisy kodeksowe, dożywotnik uzyska miejsce zamieszkania, dostęp do światła i opału, wyżywienie oraz pielęgnację i pomoc w chorobie. Zakres świadczeń może też być ustalony w inny sposób, np. zbywającemu nieruchomość może być zapewniona możliwość mieszkania na jej terenie lub w innym wskazanym miejscu, również w prywatnym zakładzie opiekuńczym. Umowa może przewidywać wypłacanie ustalonych sum, za które dożywotnik będzie samodzielnie wynajmował mieszkanie, utrzymywał się czy zapewniał sobie pomoc innych osób.

Trwanie umowy dożywocia, a śmierć dożywotnika lub zobowiązanego

Ważną cechą umowy dożywocia jest to, że dotyczy ona osoby zobowiązanej i przejmowanej przez niego nieruchomości oraz dożywotnika, co ma znaczenie zarówno dla czasu jej trwania, jak i innych następstw prawnych jej zawarcia. Umowa dożywocia co do zasady obejmuje właściciela przekazywanej nieruchomości, a zatem w przypadku współwłasności małżeńskiej obojga małżonków. Grono uprawnionych do świadczeń może być jednak rozszerzone na osoby, które są bliskie dożywotnikowi. Może to być np. małżonek, który nie jest jej właścicielem, rodzice dożywotnika albo jego dzieci. Należy jednak pamiętać, że umowa dożywocia obowiązuje tylko do momentu śmierci uprawnionego. Choć wśród obowiązków obejmującego nieruchomość będzie się znajdowało zapewnienie pochówku dożywotnika, to pozostałe płynące z niej uprawnienia wygasają z chwilę jego zgonu.

Żadne zobowiązania związane z umową dożywocia nie przechodzą na spadkobierców dożywotnika, a zatem po jego śmierci nie mogą oni liczyć na jakiekolwiek świadczenia z tego tytułu. Inna jest jednak sytuacja w przypadku śmierci osoby przejmującej nieruchomość. W takim przypadku jego zobowiązanie wchodzi do masy spadkowej wraz z nieruchomością. Oznacza to, że osoby, które po nim dziedziczą i obejmują spadek, muszą kontynuować przekazywanie określonych w umowie świadczeń. Taka konstrukcja ma na celu ochronę praw dożywotnika, ponieważ w razie ich braku mógłby on pozostać bez środków do życia.

Różnice w przekazywaniu spadkobiercom praw i obowiązków ciążących na dożywotniku i zobowiązanym, a zatem fakt, że pierwszy zachowuje swoje uprawnienia w razie śmierci przejmującego nieruchomość, nie powodują jednak, że dożywocie może być przekazane innej osobie. Poza możliwością włączenia do grona uprawnionych bliskich dożywotnika prawo nie przewiduje możliwość zbycia dożywocia na rzecz kogoś innego.

Akt notarialny a umowa dożywocia

Ponieważ umowa dożywocia jest formą dysponowania prawem do nieruchomości, to z mocy obowiązujących przepisów dla swej ważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to jednocześnie dodatkowym zabezpieczeniem przed niekorzystnym rozporządzaniem swoją własnością przez dożywotnika, ponieważ notariusz przed sporządzeniem aktu ma obowiązek upewnienia się, czy przystępujące do niego osoby działają z własnej woli oraz są świadome wagi i możliwych konsekwencji prawnych związanych z dana czynnością prawną. Forma notarialna jest gwarancją tego, że adnotacja o umowie dożywocia znajdzie się w księdze wieczystej nieruchomości.

Warto pamiętać o tym, że nieruchomość, na której ciąży dożywocie, może być wprowadzona do obrotu i sprzedana czy darowana innej osobie. Ponieważ prawo to jest związane z nieruchomością, nowy właściciel będzie musiał przejąć zobowiązania osoby, która przejęła nieruchomość na podstawie umowy dożywocia. Ze względu na to, że przepisy w dużym stopniu chronią interesy dożywotnika, a umowa dożywocia może zawierać nie tylko zobowiązania finansowe, ale też np. do opieki czy osobistej pomocy, co przy zmianie osoby zobowiązanej nie musi odpowiadać dożywotnikowi, ma on w takim wypadku możliwość wystąpienia o zmianę dożywocia na rentę.

Zawarcie umowy dożywocia wiąże się z koniecznością zapłacenia opłaty według obowiązującej taksy notarialnej. Jej wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości, jeżeli zawiera się ona w przedziale od 60 tysięcy do 1 miliona złotych, wyniesie ona 1010 zł oraz 0,4% nadwyżki ponad 60 tys. zł. Gdy wartość jest między 1 a 2 milionami opłata to 4770 zł i 0,2% nadwyżki ponad 1 milion zł. Jeżeli natomiast wartość przekroczy 2 miliony, to stawka wynosi 6770 zł powiększone o 0,25% nadwyżki wartości ponad 2 miliony. Kwota opłaty nie może przekroczyć sumy 10 tysięcy złotych niezależnie od wartości nieruchomości. Poza opłatą naliczaną od wartości notariusz pobierze także 200 zł za wpis w księdze wieczystej oraz po 6 zł za każdą stronę wypisu. Trzeba pamiętać, że podane kwoty są maksymalnymi stawkami przewidzianymi przez taksę i notariusz może pobrać opłaty w niższej wysokości. Osoba zawierająca umowę dożywocia nie zapłaci z tytułu otrzymywanych świadczeń podatku dochodowego. Niezbędne będzie jednak zapłacenie 2% podatku od czynności cywilno-prawnych pobieranego przez notariusza.

Wróć na bloga

Kancelaria Notarialna Ewa Wesołowska

tel. (56) 621 00 87, e-mail: kancelaria@notariusztorun.pl
Rynek Nowomiejski 25/1, 87-100 Toruń - woj. kujawsko-pomorskie
NIP: 8882775551
opłaty u notariusza